樓市調(diào)控再出重手。在7月12日的’新國五條’提出房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施后，7月20日，國務(wù)院常務(wù)會議又出臺土地市場’國五條’，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。在保證保障房供地的同時，要采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)，商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。在祭出多輪房產(chǎn)調(diào)控政策之后，房產(chǎn)和土地市場首次配合亮出了調(diào)控’組合拳’。
　　
　　平衡兩個市場
　　
　　之前國家也有涉及土地的規(guī)定，但我印象中，沒有這么大的力度?！虾ｖ戊`銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝對時代周報筆者表示。
　　
　　7月20日，國務(wù)院常務(wù)會議首提’加強(qiáng)和改善土地調(diào)控’的說法，在五條要求中，被認(rèn)為與樓市調(diào)控相關(guān)的措施是：依法加快供地進(jìn)度，保證今年1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地。提前做好明年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)的儲備和預(yù)安排。采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)。堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。此外，還將建立規(guī)劃和項(xiàng)目節(jié)約用地評價制度。
　　
　　提出土地調(diào)控，或與上半年地價的迅速上漲有關(guān)。土地部門發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測分析顯示，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總水平為3000元/平方米，同比增長8.85%；超過六成的主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速放緩，但同比漲幅仍高位運(yùn)行。
　　
　　而國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個城市新建商品住宅指數(shù)中，實(shí)施限購的39個城市同比漲幅平均為4.23%，未實(shí)施限購措施的31個城市平均漲幅為4.66%。與房價漲幅相比，土地價格的漲幅高出約一倍。’如果面粉很貴，面包一定不會便宜。欲控制房價漲幅，顯然也應(yīng)扼制地價漲幅?！瘻x稱。
　　
　　土地’國五條’提出保證并增加土地供應(yīng)，據(jù)有關(guān)人士指出，這是國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方面的新舉措，將商品房用地供應(yīng)作為調(diào)控的新方向，增加土地供應(yīng)，防止商品房市場大起大落。
　　
　　保證保障性安居工程建設(shè)用地，與采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)’兩手并舉’，在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，也是政府平衡商品房與保障房兩個市場的重要舉措?！Ｕ戏颗c商品房，已形成一種市場’雙軌制’，前段時間，政府似乎忽略了商品房市場用地的供應(yīng)。7月20日，國土資源部土地利用管理司發(fā)布《2011年1-6月份全國住房用地計劃執(zhí)行情況》指出，今年上半年住房用地供應(yīng)計劃僅完成26%。今后，將確保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供應(yīng)的同時，也將配建更多的保障房，這是平衡兩個市場的重要舉措。’
　　
　　但’城市就這么大，地就這么多。同時還要保證18億畝耕地紅線不能突破，這對地方政府來說，是一件很為難的事情，應(yīng)鞭策政府更好地協(xié)調(diào)各方面利益，更好地服務(wù)公眾?！袊康禺a(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴時代周報。
　　
　　合富輝煌首席市場分析師黎文江也認(rèn)為：’各個部門都從自身利益出發(fā)來要求增加用地，同時地方政府要平衡各類用地，但土地指標(biāo)又不能突破，這就很矛盾。既要控制土地總量，同時各方面都要增加用地，這一政策顯得比較難以落實(shí)。’
　　
　　而對增加土地供應(yīng)，防止商品房價格大起大落的說法，黎文江也有質(zhì)疑。’這樣的做法效果有限，還需輔以其他方法。就算土地增加供應(yīng)，開發(fā)商囤地不開發(fā)，同樣起不到作用。開發(fā)商現(xiàn)在手上的土地并不少，像萬科、保利等起碼都囤有30平方公里的土地，關(guān)鍵是要讓閑置的土地拿出來開發(fā)?！?/P>

    不再’價高者得’
　　
　　推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變，也是此次土地’國五條’中的重要內(nèi)容。這意味著以往土地招拍掛中’價高者得’的模式將開始轉(zhuǎn)變，’政府之手’將更多地介入土地拍賣市場。
　　
　　據(jù)國土部知情人士分析，商品房用地以前都是市場定價，現(xiàn)在政府也要有個指導(dǎo)價，兩者結(jié)合確立一個合理的價格。此所謂雙向定價。
　　
　　在薛建雄的理解中，’雙向定價是這樣一個概念，讓開發(fā)商來報價，但為避免價格拍得太高，就拿其他東西來平衡，比如開發(fā)商拿地的時候建些保障房，或者建個城市廣場(樓盤資料)、影劇院、學(xué)校之類的’。
　　
　　目前，已有一些城市采用出讓商品房用地時配建保障房的做法。而據(jù)權(quán)威人士透露，此次國務(wù)院常務(wù)會議對此作了明確表態(tài)，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。
　　
　　黎文江表示：’廣州已經(jīng)采用這個辦法。當(dāng)開發(fā)商出價到一定程度，就叫停，不再往上拍，大家比拼配建保障房的面積?！?BR>　　
　　除廣州外，北京、青島等地也已有相應(yīng)實(shí)踐。主管全國住房建設(shè)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也曾多次對商品房用地配建保障房的做法，表達(dá)過支持態(tài)度。
　　
　　’企業(yè)通過配建保障房拿地，一定要引進(jìn)外界監(jiān)督，讓整個過程公開透明。否則，土地拍賣不再以價格為指針，就有可能出現(xiàn)黑箱操作，大的開發(fā)商只配建少量保障房，就能低價拿到大片商品房用地。為方便監(jiān)督，商品房供地時，應(yīng)該明確配建保障房的比例，建多少保障房能拿多少商品房用地，應(yīng)該有個明確的面積配比?！瘻x建議。
　　
　　事實(shí)上，這樣的規(guī)定也已在有些城市出臺。包括鄭州、西安、福州、邢臺等地今年也曾出臺類似規(guī)定，且配建比例也多為10%。
　　
　　’但上海還沒遇到這樣的情況。’金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司市場營銷部經(jīng)理宋家泰告訴時代周報筆者。金地近期還在南京、南通等二、三線城市布局拿地，也尚未遭遇配建保障房的要求?！日畯耐恋爻鲎尳鹬羞M(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，去建保障房，現(xiàn)在無需轉(zhuǎn)移支付，在一個地塊中就能消化。如那是另個某家開發(fā)商承諾開發(fā)10%的保障房，到時候只完成了9%，公眾對此都可以進(jìn)行監(jiān)督。’
　　
　　宋家泰認(rèn)為，政府無需規(guī)定商品房與保障房的配建比例，’大家可以來競爭，看誰配建面積更大。你做不到，不代表別人做不到。有實(shí)力的、成本控制更好的開發(fā)商，會有能力提供更多的保障房?！?/P>

    調(diào)控’組合拳’
　　
　　此次土地’國五條’中，還提出綜合運(yùn)用土地利用計劃、土地供應(yīng)、地價等政策工具，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和集約用地。
　　
　　建立規(guī)劃和項(xiàng)目節(jié)約用地評價制度。這也是加強(qiáng)和改善土地調(diào)控的要旨所在。
　　
　　在張宏偉看來，建立規(guī)劃和項(xiàng)目節(jié)約用地評價制度，可規(guī)范以各種形式違法占用土地資源，同時規(guī)范房企在二、三線城市的’圈地運(yùn)動’。
　　
　　而薛建雄則認(rèn)為，其意義主要在招商方面，’比如說廠房，原先都是只建一層，但像服裝、紡織等行業(yè)，完全可以建幾層樓，節(jié)約用地。有個評價制度，可以相應(yīng)地有些約束，政府不要大手筆地幾百畝、上千畝的地隨便批給企業(yè)。有些企業(yè)其實(shí)不是建工廠，就是為了騙地?！?BR>　　
　　不過，在黎文江看來，評價制度還是比較虛，’沒什么實(shí)際意義，不能防止囤地’。
　　
　　無論如何，此次土地’國五條’，與前一周的樓市調(diào)控’新國五條’，還是組成了一套全新的’組合拳’，意圖從房產(chǎn)和土地市場同時出招，扼制過快上漲的房價。而此前7月12日出臺的樓市’新國五條’，在提出繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施的同時，要求房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。
　　
　　據(jù)了解，住建部正在草擬新一輪限購城市名單。名單擬定過程中,主要參考依據(jù)為房價漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個指標(biāo)。
　　
　　’二、三線城市房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致二、三線城市房價向一線城市房價看齊，這樣，全國房價漲幅就很難簡單從一線城市來控制住。因此，二、三線城市限購，這是國家相關(guān)部門針對不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行城市之間結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，最終使全國房地產(chǎn)市場價格走勢保持整體平穩(wěn)。’張宏偉表示。
　　
　　二、三線城市正成為大型房企的’新寵’。’我們現(xiàn)在就是’薄利多銷’，在二、三線城市做兩個項(xiàng)目，賺的錢只相當(dāng)于在一線城市做一個項(xiàng)目。但現(xiàn)在房企已經(jīng)進(jìn)入’薄利多銷’時代，我們?nèi)绱?，萬科之類也是如此。’宋家泰告訴筆者。
　　
　　盡管面臨限購，金地仍然會繼續(xù)向二、三線城市’深耕’?！拶弻π枨螽?dāng)然會有影響，但我們拿地的時候，已經(jīng)考慮了限購的影響，不會改變既定的決策。’宋家泰表示。
　　
　　’二、三線城市限購執(zhí)行效果如何，還要看地方政府怎么細(xì)化。力度大小、限購面積的寬窄，權(quán)力還是在地方政府手里。限購執(zhí)行得好的話，會在短時期內(nèi)對過熱的樓市有一定限制。但要從根本上解決住房問題，還是要有堵有疏，人為壓制需求是一方面，另外，通過保障房尤其是廉租房，來有效分流購房需求，才能真正減緩樓市壓力?！瘻x表示。